张先生到房屋登记机构申请办理房屋赠与登记，提交的申请材料却是一位李先生的《商品房买卖合同》。原来，该房屋是张先生的外祖父李先生几年前购买的一套商品房。如今李先生移居国外，将该处房屋赠与张先生。工作人员核查发现该房屋尚未办理产权证，而且张先生虽然出具了赠与合同，但赠与人李先生未到场申请，所以不予受理登记。
提示：未取得物权登记转移是不符合转移登记条件的。
法律法规规定：《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《房屋登记办法》在所列的不予登记的第二十二条第二款中明确规定：“申请人不能提供合法、有效的权力来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的”。
应当怎么办：房屋登记机构的登记行为是依据合法有效的事实材料，依据不动产登记的法律规定实施的。上述事例中，李先生购买的商品房未经登记，未取得合法有效的房屋权证，是不能赠与转让的。房屋登记机构拒绝受理申请人的申请，符合相关法律法规规定。案例中，该房屋的转移行为正常程序是：李先生与房屋开发企业共同申请商品房买卖登记，取得房屋权证后，再与张先生签订房屋赠与协议，张先生应当有接受房屋赠与的表示，然后，赠与双方持相关材料共同到登记机构申请办理房屋赠与转移登记。 | 